A ascensão do e-commerce e a modernização das cadeias de suprimentos têm impulsionado a importância da localização estratégica de galpões logísticos. Um estudo recente da CY Capital analisou os principais polos do país, buscando identificar aqueles com maior potencial para investidores de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).
O relatório utilizou o Índice de Conectividade e Massa Consumidora (ICMC), uma métrica que combina a densidade populacional acessível em torno de cada polo com a qualidade de sua infraestrutura rodoviária. Esse índice permite identificar quais regiões oferecem as melhores oportunidades para diferentes tipos de operação logística.
Segundo o levantamento, polos com alta concentração populacional em um raio de 30 km são ideais para operações de “last mile”, como a entrega de produtos ao consumidor final. Já aqueles com maior parte da população entre 30 e 60 km são mais adequados para distribuição regional, que exige rotas mais longas e cargas consolidadas. Há ainda os polos híbridos, capazes de atender a múltiplos perfis de operação.
A análise revela que hubs como Vila Guilherme (SP) e Salvador (BA) se destacam pela alta densidade populacional e conectividade, sendo particularmente adequados para o “last mile”. Por outro lado, regiões como Extrema (MG) e Viracopos (SP) são mais propícias à distribuição regional, devido à sua capacidade de acessar grandes mercados com infraestrutura rodoviária robusta.
Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital, explica: “Os fundos que têm uma concentração maior de ativos com alto ICMC tendem a ter menor vacância e mais potencial de crescimento de aluguel.” Ele acrescenta que, para identificar esses fundos, o investidor pode verificar o submercado de cada ativo e consultar o ICMC médio ponderado pela Área Bruta Locável (ABL).
O estudo ressalta que não existe uma localização ideal universal. Ativos urbanos bem posicionados podem gerar valor no “last mile”, enquanto galpões periféricos conectados a eixos rodoviários estratégicos permanecem cruciais para a distribuição regional. Para investidores de FIIs, a análise do ICMC se torna, portanto, uma ferramenta valiosa na avaliação da qualidade e do potencial de seus investimentos em logística.
Fonte: http://www.infomoney.com.br
