A gestora Kinea projeta um cenário otimista para o mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) em 2026, impulsionado pela retomada gradual do trabalho presencial, pela diminuição da vacância em áreas corporativas nobres e pela expectativa de um ciclo de juros mais brandos. Diante desse contexto, a Kinea vislumbra um potencial significativo de recuperação nos FIIs de tijolo, que sofreram com a alta das taxas, e prêmios atrativos nos fundos de papel, mesmo em operações de crédito de alta qualidade. Mas, afinal, onde residem as melhores oportunidades nesse novo ambiente?
Carlos Martins, especialista em FIIs de tijolo na Kinea, destaca que o período recente de juros elevados impactou negativamente os fundos de tijolo, já que o investidor pessoa física prioriza o retorno imediato do dividendo. Agora, com a perspectiva de juros mais baixos e a melhora gradual da economia, Martins enxerga uma combinação favorável: preços descontados e um ambiente econômico mais promissor.
Um dos sinais positivos, segundo Martins, é o retorno consistente aos escritórios, tanto em grandes empresas quanto em multinacionais. “Mesmo em um cenário de PIB fraco, as empresas estão alugando mais espaços”, afirma. No Rio de Janeiro, regiões como Leblon, Ipanema e Botafogo já apresentam baixa vacância e aluguéis em alta, enquanto o Centro ainda enfrenta desafios. A estratégia da Kinea, com menor exposição ao Centro e maior foco na Zona Sul, tem se mostrado vantajosa.
Em São Paulo, a Faria Lima permanece com oferta limitada e altos custos de aluguel, impulsionando empresas para áreas adjacentes. Pinheiros se destaca como um exemplo de crescimento, com a Kinea tendo pré-locado um prédio inteiro de 40 mil m² para uma única empresa. A região da Chucri Zaidan também apresenta uma queda constante na vacância, com sucessivas locações no projeto RochaVerá.
Já no setor de logística, a vacância se mantém em níveis historicamente baixos, e a dificuldade em desenvolver novos projetos limita a oferta. A migração de empresas para galpões mais modernos também impulsiona a demanda. “É um mercado robusto em diversos estados, não apenas em São Paulo”, completa Martins. No segmento residencial, o mercado se divide entre o altíssimo padrão, o programa Minha Casa Minha Vida e a classe média financiada, que ainda enfrenta desafios com os juros elevados.
Para Flávio Cagno, gestor de FIIs de papel na Kinea, a questão central não é a dicotomia entre “tijolo versus crédito”, mas sim como cada classe de ativo reage ao novo cenário econômico. Ele ressalta que alguns fundos de CRI indexados à inflação podem sofrer mais em momentos desfavoráveis, mas tendem a apresentar um desempenho superior quando o ambiente melhora. Cagno defende que a isenção tributária dos FIIs é um incentivo crucial para a poupança produtiva, financiando diversos projetos de incorporação e impulsionando a economia real.
Cagno destaca o Kinea Indices Precos (KNIP) como um exemplo de fundo de CRI com um prêmio atrativo, negociando a IPCA + 10,5% ao ano para operações de crédito de alta qualidade. O gestor também aponta o potencial do crédito imobiliário dolarizado, que se beneficia tanto da competitividade do agronegócio brasileiro quanto da busca por proteção cambial.
A expectativa da Kinea para 2026 é de uma inflação mais controlada e o fim do ciclo de alta do CDI, o que deve favorecer os fundos atrelados ao IPCA. Cagno enxerga oportunidades tanto nos fundos high grade (com menor risco) quanto nos high yield (com maior potencial de retorno, porém com maior risco). Para ele, o momento de entrada é crucial, com preços descontados e um ambiente de juros em queda criando uma “assimetria difícil de ignorar”.
Fonte: http://www.infomoney.com.br
