O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), já consolidado como um pilar do mercado imobiliário nacional, agora atrai o interesse crescente dos fundos imobiliários (FIIs). Impulsionado pela expansão das faixas de renda, um orçamento robusto e uma demanda constante, o MCMV se torna o centro das atenções para gestoras que buscam descorrelação com as taxas de juros.
Nos últimos anos, diversas gestoras têm criado instrumentos que permitem aos investidores participar mais diretamente do setor habitacional. Seja financiando projetos alinhados ao programa, seja atuando como parceiros das incorporadoras responsáveis pelos empreendimentos, os FIIs relacionados ao MCMV representam uma nova avenida para diversificação de portfólio.
Em 2024, o programa habitacional viabilizou 698 mil financiamentos, o maior volume em 11 anos, injetando R$ 13,7 bilhões do governo federal. Esse montante representa atualmente metade de todas as unidades lançadas no mercado imobiliário brasileiro, demonstrando a relevância do MCMV.
A lógica dos gestores é aproveitar um mercado com alta velocidade de vendas, financiado pela Caixa Econômica Federal e resiliente mesmo em períodos de juros elevados. Conforme Pedro Fernandes, CEO da BRM Asset, “É um segmento com vendas fortes e financiado pela Caixa desde o início, o que reduz riscos e contribui para o desenvolvimento urbano.”
Entre as novas iniciativas, destaca-se o MCMV11, fundo estruturado pela BRM Asset, que busca captar R$ 250 milhões para um portfólio diversificado com mais de 25 projetos em parceria com incorporadoras regionais. A estrutura combina diferentes formatos de investimento e pretende impactar diretamente mais de seis mil moradias.
A RBR Asset, com presença consolidada em projetos do MCMV, já participou de mais de 30 projetos como sócia de incorporadoras. Guilherme Antunes, sócio e gestor de crédito imobiliário, observa: “A demanda é muito forte e o modelo funciona bem, mas o mercado ficou mais competitivo com o avanço de grandes players como Cury e Plano & Plano”.
Já a Mérito Investimentos, gestora do MFII11, concentra cerca de 60% da carteira de recebíveis do fundo em projetos do Minha Casa, Minha Vida. Segundo Alexandre Despontin, CEO da Mérito, “A exposição ao MCMV garante resiliência mesmo em períodos de juros altos, porque o programa conta com subsídios e financiamentos acessíveis.”
Embora o MCMV apresente oportunidades, Despontin ressalta a importância do controle de custos nas obras, devido ao preço de venda limitado. Um excedente nos custos pode impactar significativamente a margem líquida do projeto. No entanto, o modelo de repasse na planta minimiza a exposição de caixa, representando uma vantagem atrativa.
Fonte: http://www.infomoney.com.br
