O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) TGAR11 (TG Ativo Real), um dos maiores do segmento de desenvolvimento imobiliário na B3, está se preparando para uma mudança estratégica significativa. A gestora TG Core Asset planeja reequilibrar sua carteira até 2026, direcionando maior parte dos seus recursos para o crédito imobiliário. Essa movimentação acompanha a recente abertura dos spreads e o cenário de juros elevados no país.
Essa mudança representa uma inversão em relação à estratégia adotada durante o período de Selic historicamente baixa, entre 2020 e 2021, quando o fundo alocou grande parte de seus recursos em participações diretas em projetos (equity). Na época, segundo o gestor Pedro Ernesto, o fundo chegou a ter 60% do portfólio em equity e 40% em CRIs, aproveitando um prêmio maior nas operações de participação. Agora, a prioridade passa a ser o crédito.
“Projetos que há três anos fechávamos a IPCA + 12%, hoje conseguimos estruturar a IPCA + 16% com o mesmo risco”, explica Pedro Ernesto, evidenciando a atratividade das taxas de crédito no cenário atual. O fundo busca, assim, desinvestir parte das incorporações concluídas e realocar o capital em operações de crédito, aproveitando o momento de juros altos e desaceleração econômica.
Atualmente, a carteira do TGAR11 é composta por cerca de 85% em equity, divididos entre loteamentos (60%) e incorporações verticais (35%), além de 10% em CRIs e 5% em outros ativos. A conclusão das obras de projetos residenciais lançados em 2020 e 2021 coincidiu com a elevação das taxas de financiamento, atrasando o repasse das unidades vendidas aos bancos. Para mitigar esse problema, a gestora avalia oferecer financiamento direto aos compradores em prazos curtos.
A inflação da construção também impactou as margens dos projetos verticais. O aumento dos custos de insumos e da mão de obra reduziu a margem líquida esperada de 15% para cerca de 8% em muitos casos. Apesar da desaceleração econômica, as vendas de loteamentos se mantêm dentro do planejado, com uma inadimplência considerada saudável de 4%. Já as incorporações verticais enfrentam vendas abaixo das expectativas, o que resultou em uma queda nos dividendos distribuídos em 2024.
Olhando para o futuro, a estratégia do TGAR11 está clara: reduzir a exposição ao equity e aumentar a fatia de crédito, buscando uma composição de 50% em cada modalidade até 2026. A venda da Cipasa e da Nova Colorado, empresas com 44 e 24 loteamentos concluídos, respectivamente, representa um passo importante nessa direção. A transação, com um lucro estimado de R$ 100 milhões, aguarda aprovação do Cade e deve liberar capital ao longo de 2026.
Fonte: http://www.infomoney.com.br
